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2020年房价走势如何?适合买房吗?

作者:aysz01 发布:08月21日 阅读:1次

泡沫经济(房地产为首)和国运相比,根本就不是一个选择题。

当年日本泡沫经济爆炸的年代,泡沫炸裂,全国房价立马自由落体。但是,别人泡沫经济的同时还培养了一众全球极富竞争力的跨国公司。汽车、制造业、高端材料、电子产品等等……

我们现在有什么?……

保汇率还是保房价?

根本不存在这样的选项题,当然是保汇率了。汇率崩了,人民币还能国际化?几个小区的混凝土买别人一国的资产,谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化,一带一路再成功也是给美元做嫁衣。

当下的中国无非就一个优质资产:人口。

这又可以分为世界工厂和14亿消费市场。

世界工厂方面,欧美完全可以扶持以越南和印度为首的新兴经济体稀释甚至取代掉我们世界工厂地位。

14亿消费市场,同样在扶持东南亚和印度发展的同时,也相应的培养了消费市场,东南亚加上印度大概20亿人口,虽然现在消费能力不及我们,但是潜力相当可观。

估计看到这里有人会骂我越吹印吹,且慢。我说的是欧美会培养越南和印度取代掉我们的功能,并不是说欧美会培养一个强大的越南或者印度。相反,强大的越南和印度并不符合欧美国家的核心利益。

当下,川普打击我们的供应链,可以说就是抓住了世界工厂这个命门。目前不少产业链确实在往东南亚和印度搬迁。

有不少人言必说中国劳动力多么优秀房价政策,我就不懂了,流水线上的工作有什么高端可言的了?还让你们生出贵族感了。这不,vivo印度国家公司CEO(中国人)说:“印度工人效率近中国人的90%。”

我们的当务之急是急需产业升级,以便在高端行业形成全球竞争力,赚世界的钱。

影响房地产最根本的还是人口,人口多么严峻呢?

到2050年可能就减少两个亿人口到12亿总人口;到2100年可能人口就腰斩成为了7个亿人口。

具体分析如下:(注:不可抗因素,此处删去数百字!)

以下回答初稿写于18年年初,终稿写于19年年初。

记住我的ID,估计不少人也眼熟了我这个ID了,我可以说是知乎近半年内房地产行业最强大的空头(18年年初我就开始说房价到顶了,一直到现在),近半年最高赞房地产相关回答,我的贡献值应该是名列前茅的了。

与其他空头或多头不同的是,我不像某些人全凭脑颅臆想,或则单凭某个城市以偏概全、一叶障目 不见泰山。

房地产已是落日黄昏,理由如下:

(注意,本文有更新,是大家所关心的房地产会不会放水的问题!!!)

(注意,本文有更新,是大家所关心的房地产会不会放水的问题!!!)

(注意,本文有更新,是大家所关心的房地产会不会放水的问题!!!)

论点一:房价的两次飞跃以及有限的城镇化空间

全国房地产有过两次“飞跃”,分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划,4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代;2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍,远高于经济发展的增速。

下图为一线城市——“北上广深”2002~2017年住宅商品房的销售价格走势图(注:数据来自国家统计局),统计局的数据比较保守,和我们消费者自身的“体感温度”相差甚远。虽然如此,还是可以清楚的看出08~10年和15~17年一线城市除广州,基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市,是一座非典型的一线城市,北京和上海不用多说,全国唯二,广州没法比;深圳则是占尽了改革开放的春风,这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的;而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。

两次飞跃的中间,2010~2014年的房价基本比较平稳,甚至有的年份房价是下降的。首先说明一下,本次研究的举例是拿一线城市的数据进行的,全国的数据可以参见文章——【中国房地产的过去、现在及将来–第一篇】中国房地产发展史概要。

下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图,数据来自国家统计局。2007年我们国家的城镇化率是46%,而全国总人口为13.18亿;2017年我们国家的城镇化率是58.52%,而全国总人口为13.86亿。下面简单计算一下:

2007年城镇人口:13.18 * 46% = 6.06亿;

2017年城镇人口:13.86 * 58.52% = 8.11亿;

10年城镇人口增量:8.11 – 6.06 = 2.05亿;

下面再看看城镇人均居住面积的变化,2007年人均居住面积为22.6㎡,2017年人均居住面积达到37㎡。10年人居居住面积增加14.4㎡,要知道1990年人均居住面积都不超过这个数的啊。

以上数据分析可得房价政策,由城镇新增人口带来的新增居住面积为:

2.05亿 * 37㎡ = 75亿㎡;

由住宅面积的增加带来的新增居住面积为:

6.06亿 * 14.4㎡ = 87.3亿㎡;

两者相加可知08~17年10年间新增住房居住面积为:

75亿㎡ + 87.3亿㎡ = 162.3亿㎡;

这就是中国房地产在2008年开启高歌猛进的原因,没有这个根本,再好的政策都只会昙花一现。这162.3亿㎡还是保守估计,比如改善型住房,推倒旧房再筑新房,一减一增,又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积,只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

可是2015年的时候,我们国家的城镇化率已经到了56.1%,要知道发达国家的城镇化率是70%,目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早已超过发达国家平均水平。而且由图可知15年以后,城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而,由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印,加之中国传统文化的“有房即有家”理念,让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌,这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌,带动房价进一步增长。

但是,这种增长是不可持续的,因为新增需求已经捉襟见肘了。而且,房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响,主要有二:一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本,一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限,这样就更加艰难了,而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作,企业因此会招不到相应的员工,所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方,一方面降低自己的成本,另一方面减轻员工的生活压力。二是,因为土地租金以及人力成本的增长,劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方,而劳动密集型企业又是招工大户,这样的转移会加剧国内的失业率,这个风险会大得多。

下图为日本城市化的历史走势,日本的城市化经历过四个阶段,其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年,日本城市化率基本保持不变;但是到了2000年,开始了一波大幅增长。这是什么原因呢?

就是因为日本人口老龄化到了一个阶段:农村老龄人口死亡骤增,而年轻人又大多待在城市里,因此在计算城市化的时候,分母减少的速度大于分子,因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活,就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在1975年左右基本结束城市化进程,目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年,由于人口加速流入城市和“市町村大合并”,城市化率快速提高至76%,;1975-2000年,城市化率基本保持稳定;2000年至今,因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升,城市化率由79%进一步上升到91%。

日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况,结合旧文——《站在2019年看——中国房地产最后的五年》,我们可以合理的得出一个推论:2025年后,即便没有政策引导,我们国家的城镇化率也会大幅提高。都2019年了,就再别拿城镇化来做多了。

总结:所有的做多,皆因有做多的空间,当这个空间挤压完全的时候,就黔驴技穷了,即便诸葛再世,也休想借来东风。

论点二:人口老龄化加剧

我们必须记住:房子是用来住的,而不是用来珍藏的;房子是有寿命,不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值,中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外,其他的都只是一般意义上的房子。

首先,我们要尊重一个基本事实:房价短期看政策,长期靠人口。

其次,我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题;那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析:

原文地址:http://www.v8660.cn/archives/511.html